产品详情

　　炒股就看金麒麟分析师研报，泰斗，专科，实时，全面，助您挖掘后劲主题契机！

　　开端：中金点睛

　　中金商量

　　咱们记忆香港不动产商场过往发扬并斟酌后来市；同期，梳理10多家主流港房数据，且提供估值分析框架。

　　点击小尺度稽查叙述原文

　　Abstract

　　节录

　　私邸商场已筑底企稳，料畴昔两到三年处于量价双升的景气周期。香港私邸商场先后于2024-2025年已毕总成交量与房价企稳，咱们以为止跌设置的背后原因是多年来有克制的宅地供应，房价与利率下行鼓动的本港住户支付智力普及，以及敞开策略取态引入的宽敞内地需求，即偏刚性供接管较强需求朝上弹性最终促发金钱价钱“V”型反弹。上前看，咱们以为若能保握和气供接管宽松国际流动性环境，本轮香港楼市复苏有望至少延续两到三年，房价或已毕双位数的年化增长，呈现“量价双升”。

　　写字楼供需接洽尚待退换，零卖物业或将安静转暖。一方面，写字楼新增供给虽已过峰，但存量范围仍需一定时刻消化，取决于金融、科技等行业需求复苏节拍，咱们判断中环、上区等核心金钱或有旯旮设置契机。另一方面，零卖物业将在土产货经济、搭客访港、线上浸透等成分影响下已毕和气的结构性设置，即高端商场和到港搭客的核心区域及重心名目有望已毕和气增长。

　　连合基本面分析，咱们以为现阶段“私邸征战商”逾额投资机遇全体大于“握有型征战商”。

　　► 私邸征战商：由于香港楼市复苏周期已开启，咱们提倡在现阶段的趋势投资中温存估值折价空间充裕、历史储备足且香港私邸征战敞口占比较高、旯旮投资拿地积极的私邸征战商。此外，咱们构建主流港房净金钱估值分析框架，并选取畴昔房价涨幅、补货拓储节拍与握有物业老本化率三个变量进行明锐性分析。

　　► 握有型征战商：此类港房估值大要处于合理区间，后续投资以赢得十足收益型契机为主，包括利润增长与股息收益带来的抽象酬金率。

　　风险

　　国外降息进度不足预期，交易地产增量供应范围与节拍超预期。

客服QQ：88888888

　　Text

　　正文

　　香港私邸：新一轮楼市设置周期已开启

　　记忆：“限供给、提智力、引需求”鼓动楼市止跌企稳

　　楼市企稳趋势已现，量、价处于加快设置阶段。资格近四年下行，香港私邸商场2025年精采筑底回升：1）一、二手总成交量先于2023岁首全面通关后进入磨底期，并在2024年“撤辣”与好意思联储转入降息后，约以20-40%同比增速稳步设置；甘休1M26末，12个月转移总成交量较周期低点（1Q24末）已累计高涨70%，其中一手私邸成交量普及98%。2）私邸价钱在预报全面通关与“撤辣”之后仅阶段性稳住或小涨，直到2024年9月从容止跌，资格9个月低位磨底后，从2025年7月开启握续性设置趋势，1M26环比涨幅+2.5%（同比+7.3%），创通关以来单月最大涨幅。

　　图表1：香港一二手私邸总成交量复盘：4Q19为策略周期拐点，2024年筑底企稳

　　贵府开端：香港金管局，香港地盘注册处，华夏地产，中金公司商量部

　　图表2：香港私邸价钱3Q25已毕同比转正，并步入快速设置通说念

　　贵府开端：香港差响物业估价署，华夏地产，中金公司商量部

　　咱们以为香港私邸商场筑底修归附因可总结为“限供给、提智力、引需求”，或提供一定参考，用以研判可料思畴昔的内地核心城市楼市止跌回稳。

　　► 供给方面，主动管控宅地供应，十足库存水平过峰回落。香港私邸地供给渠说念较多元，包括政府公开卖地、铁路发展名目（即“地铁上盖”）、市建局名目（以“旧楼重建”为主）、私东说念主发展/重建名目（含换地、旧楼重建等多渠说念）。大标的看，2019年房价触顶并高位震憾以来，香港政府主动收紧地根，2024-25与2025-26两个财年一手私邸累计净吸纳量（即销售套数-本质供应套数）接近1.6万套，本质供应量（两年年均1.15万套）低于港府的《永恒房屋策略》计议主义1.32万套/年；官方露出，私邸地供应未达标是“政府料思并以为合理的部署”，“以求实和审慎的格调推售地盘”[1]。受此带动，一手私邸库存（即已齐全与在建未售私邸）在3Q24末达峰回落，甘休2025年末累计下降14%至8.44万套，去化周期回落到当年20年核心位（4.5年）以下。同期，咱们监测二手私邸挂牌量咱们监测二手私邸挂牌量2H25本事累计下降13%，对应去化周期降至8.9个月（6M25 11.6月）。

　　► 需求端，多重成分共同带动住户置业智力普及。其一，握续跌价较大程度裁汰购房门槛，本轮下行期私邸价钱最大回撤为30.4%（香港岛内33.5%）；与此同期，宏不雅内、外需和气设置，赋闲率处于可控区间，咱们监测房价收入比较2018年峰值水平有显耀改善。其二，跟随好意思联储降息通说念开启，全球流动性处于宽松周期，按揭利率稳步下行，2025年12月新批房贷平均利率较周期高点下降92BP至3.25%（1M-Hibor+17BP），对应住户购置私邸月供使命率回落至当年15年核心水平（约51%）；同期A类私邸本质酬金率已超出按揭利率30-40BP，租购倾向或较此前加息周期有骨子转念，单月转按揭宗数与金额资格34个月后在2025年四季度初度同比转正。其三，楼市行政经管解绑并归来常态，有用裁汰购楼成本门槛，体现为两方面：一是按揭贷款及保障（如首付比例、压力测试等）优化至2009年。二是来往措施印花税先“减辣”后“撤辣”，其中400万港元以下廉价住宅策略（仅收取100港元印花税）已超出2010年之前无辣招情状（1.5%从价税率），廉价二手私邸成交量快速普及，孝顺约五成来往量并创本轮周期新高。天然2026-27财年预算案中将来往额超1亿港元住宅税率普及至6.5%，咱们以为因其来往量占比低（仅0.3%），对商场本质活跃度扼制影响不大。

　　► 另一方面，增大对东说念主口、老本包容度，住房需求随之普及。手脚全球核心解放贸易港之一，香港实体金钱价钱很大程度取决于国际老本及东说念主口流向。连年来，关联策略优化加快敞开，有用提振私邸需求：1）高端东说念主才通行证计议运行、优秀东说念主才入境计议取消配额，带动香港年均东说念主才引进类签证数目自2023年起大幅上升至约11万东说念主/年（2020-2022年不足3万东说念主/年）；2）开启并优化新老本参预者入境计议，住宅成交金额门槛由5000万裁汰至3000万港元，且住宅成交金额最多折算为1000万港元投资额（非住宅为1500万港元）；3）据香港讲授局要求，香港高校非土产货本科生生源上限由23/24学年资助土产货生限额的20%普及至26/27学年的50%[2]，加之讲课型商量生握续扩招，咱们判断27/28学年前后香港“八大”的非土产货生源至少增长3.5万东说念主（1万本科+2.5万商量生），料将推升大学邻近的私邸租出需求。前述策略有用引入内地需求，咱们发现二手私邸内地买家占比从2022年以来从容走高，总价越大的房产来往，该占比普及越显着；此外，咱们在点状一手私邸名目调研中发现，2025年四季度以来内地买家占比基本在30%-50%。

　　图表3：2019-20财年以来，香港政府显耀减少私邸地盘供应量

　　注：以2019-20年财年为例，时刻范围是2019年4月初至2020年3月末 

　　贵府开端：华夏地产，香港地盘注册处，香港市建局，香港发展局，中金公司商量部

　　图表4：香港一手私邸库存过峰回落，2025年末去化周期（约4.1年）已降至20年来核心位之下

　　贵府开端：华夏地产，香港地盘注册处，香港房屋署，中金公司商量部

　　图表5：香港一手私邸三类口径库存偏执去化周期

　　贵府开端：华夏地产，香港地盘注册处，香港房屋署，中金公司商量部

　　图表6：自1H25末以来，中介口径挂牌量偏执去化周期握续下行

　　贵府开端：华夏地产，香港地盘注册处，中金公司商量部

　　图表7：流动性宽松环境下，新批典质贷款利率稳步下降，当今已低于A类私邸酬金率

　　贵府开端：香港金管局，差响物业估价署，华夏地产，好意思联物业，Wind，中金公司商量部

　　图表8：跟随楼市景气度普及，新批转按贷款金额于2025年末转正

　　贵府开端：香港金管局，中金公司商量部

　　图表9：二手私邸来往中，内地买派别量占比稳步上行且高价房产普及显着

　　贵府开端：香港地盘注册处，华夏地产，中金公司商量部

　　图表10：连年来，香港东说念主才引进签证与学生签证数目快速普及

　　贵府开端：香港政府官网，香港入境事务处，中金公司商量部

　　图表11：二手私邸来往中，内地买派别量占比稳步上行且高价房产普及显着

　　贵府开端：香港地盘注册处，华夏地产，中金公司商量部

　　图表12：非土产货生源上限普及或将在畴昔三年内至少产生超1万个租房需求

{jz:field.toptypename/}

　　贵府开端：香港讲授局，中国香港大学资助讲授委员会，中金公司商量部

　　斟酌：2026-2027年私邸商场有望量、价双升

　　上前看，咱们预期香港私邸商场或将迎来至少两年以上的设置周期。前述分析中援助本轮周期筑底的三大成分，即有限量的宅地供给、流动性较宽松且经济和气设置的宏不雅环境、以及对外敞开包容的策略取态，全体看均具有较好的延续性。因此，咱们以为楼市后续景气度上行动能是比较足的。具体判断如下：

　　► 咱们判断2026-2027年一手私邸成交量保管高位，同比增速+14%和+7%。历史数据看，房企新开工略过期于宅地成交（卖地+换地）1到5个季度不等，而齐全范围较新开工一般滞后12-15个季度傍边，隐含大要三到四年齐全周期。由于2019年地盘供应从容收紧，新开工量已降至约1.2万套/年；近期公布的2026-27财年私邸供应计议量上调，咱们以为供给弹性改善幸免中永远房价高涨超速，有益于设置周期更健康、握久，具体分析详见叙述《怎么从地产视角解读香港26-27财政预算？》。咱们将香港一手私邸销售大要分为“现房”与“楼花”两部分，假定后续私邸地盘供应与开工量从容普及到1.7万套/年，大阳城app且现房库存与在建未售库存去化率随商场景气度稳步设置。咱们发现，若供应量和气普及且楼市延续景气，畴昔三年香港一手私邸销售量料在高位上进一步增长。

　　► 价钱方面，咱们判断房价有望在畴昔两到三年中已毕双位数年化涨幅。价钱变化取决于供需，库存去化周期是供需力量对比的径直体现。历史数据标明，香港一手私邸库存去化周期关于香港房价具有很强讲明注解力度。咱们基于该功令对畴昔两到三年维度房价走势进行预测。证据开工与成交判断，并假定国际大环境仍将处于流动宽松周期，能有用对消一部分房价增速逾越收入所带来住房支付智力削弱，证据线性推演，咱们判断新址库存在畴昔两到三年或将安静回落至2015-2016年水平，对应去化周期有望保握在核心水位之下，对应房价或将进入双位数同比增长区间。

　　图表13：2021年之后宅地本质供应量握续下行，市区宅地供应占比被迫普及

　　注：假定宅地平均容积率为5.0，且套均面积为60时时米/套，来筹办私邸供应量

　　贵府开端：香港地盘注册处，香港统计局，中金公司商量部

　　图表14：新开工与宅地供应基本同频，齐全量滞后开工约12个季度

　　贵府开端：香港统计局，香港地盘注册处，中金公司商量部

　　图表15：咱们判断畴昔两到三年香港一手私邸销售套数保管高位

　　贵府开端：香港统计局，香港地盘注册处，香港房屋署，中金公司商量部

　　图表16：若私邸供给延续此前水平，咱们判断畴昔三年一手私邸库存有望降至6到7万套区间

　　贵府开端：香港地盘注册处，香港房屋署，中金公司商量部

　　香港办公楼：供给有压力，温存核心金钱发扬

　　记忆：2019年下半年起进入下行周期，房钱走弱、空置攀升

　　2019年下半年以来，需求疲软重叠供给开释，商场握续下行。需求方面，证据差饷物业估价署，香港写字楼使用量（近似“净吸纳”见识）2020年起转负后发扬握续疲弱，2020-24年平均每年为-6.5万时时米、对比2015-19年为11.2万时时米；而供给方面，2022年写字楼新落成量创历史新高35万时时米，此后握续保管较高水平，2023-24年为15-16万时时米，2025年高达30万时时米。供需压力导致写字楼商场握续下行，中国香港写字楼房钱指数自2019年6月高点累计下落21%（甘休2025年12月），空置率由2019年龄首的3.5%上行至2025年底的17.5%（高力国际数据）。

　　2025年需求回暖，中环核心区初现企稳迹象。2025年以来，随金融、科技等行业需求复苏，写字楼需求端显着回暖。证据JLL、CBRE、高力国际等机构数据，2025年全年甲级写字楼净吸纳量达16-20万时时米，创2019年以来新高；其中2H25净吸纳量逾越15万时时米。中环地区复苏尤其显着，4Q25净吸纳量达2.2-2.7万时时米，达2Q15以来新高，拉动中环地区房钱呈现企稳迹象。证据CBRE的数据，中环房钱4Q25环比增长3.7%，为2Q16以来最大季度涨幅。

　　图表17：中国香港写字楼房钱指数变化趋势

　　贵府开端：差饷物业估价署，中金公司商量部

　　图表18：中国香港写字楼空置率变化趋势

　　贵府开端：高力国际，中金公司商量部

　　图表19：甲级写字楼田户行业散播

　　注：甘休2025年3月   贵府开端：CBRE Research，中金公司商量部   

　　图表20：2023-2026E香港IPO募资范围

　　贵府开端：KPMG，普华永说念，德勤，中金公司商量部

　　斟酌：全体供给仍存压力，各片区消化节拍或有所不同。

　　新增供给过峰，但存量供给仍然较高。证据差饷物业估价署数据，甘休2024年底空置写字楼达217万时时米、其中甲级153万，而2025年落成量达30万方，2026年斟酌新增落成面积12万平。证据CBRE、高力国际等机构对甲级写字楼的供给预测，2026年新增供应量为12-14万时时米、2027年为15-19万时时米，2028-29年年化供应下降到8万平水平。对比2025年全年16-20万时时米（其中2H25逾越15万时时米）的净吸纳速率，咱们以为全体供给存量仍需一定时刻消化，具体消化速率取决于需求开释节拍。

　　图表21：2024年底香港各级别写字楼库存情况

　　贵府开端：差饷物业估价署，中金公司商量部

　　图表22：2024年底香港各级别写字楼空置情况

　　贵府开端：差饷物业估价署，中金公司商量部

　　各片区供需动态变化节拍料有所相反。证据CBRE和谢忱梁行揣测，2026年新增供给主要围聚在中环和铜锣湾、2027年为中环、尖沙咀、新界等，2028年后则在九龙西等地区。需求偏好方面，近期复苏较快的金融、科技等行业对中环、铜锣湾、尖沙咀等核心区偏好较为显着，中环新增供应预租情况乐不雅。抽象接洽供给存量与增量、以及需求体量与偏好等，咱们以为中环等核心区域相较全港全体或更早企稳复苏。咱们以2025年净吸纳速率线性外推测试各区域甲级写字楼去化周期，图表38展示了关联收尾，但需要强调的是，畴昔写字楼吸纳需求开释节拍可能随金融商场温度变化而波动。事实上，证据普华永说念预测，2026年港股IPO金额及数目有望较2025年持续增长，咱们以为这么的积极趋势或将裁汰本质去化周期。

　　图表23：2014-2026E香港写字楼落成量

　　贵府开端：差饷物业估价署，中金公司商量部  

　　图表24：2025-2027E甲级写字楼斟酌新增供给

　　贵府开端：CBRE Research，中金公司商量部

　　图表25：以2025年净吸纳速率测试各区域甲级写字楼去化周期

　　贵府开端：CBRE Research，中金公司商量部

　　香港零卖物业：安静回暖，结构性设置

　　记忆：阔绰结构性变革压制土产货零卖

　　记忆香港社会零卖总数长周期发扬，其在2013-18年隔壁达到历史高位水平，此后受表里部事件冲击显着下滑，疫情后亦未完全复兴、2023-24年仅归来至2018年水平的好像傍边。线下零卖物业发扬亦呈现压力，差饷物业估价署数据裸露，香港零卖物业房钱指数自2019年起波动下行，2025年底较高点累计下行约两成。咱们以为以下三个成分是影响香港零卖物业发扬的主要成分：

　　图表26：2011-2025年香港社零

　　注：2025年12月为临时数字   

　　贵府开端：香港政府统计处，中金公司商量部  

　　图表27：2011-2025年香港零卖物业房钱指数

　　注：2025年9-12月为临时数字贵府开端：差饷物业估价署，中金公司商量部

　　► 大陆阔绰者回流：咱们揣测在2013-18年岑岭期，搭客购物占到香港社零总数的三至四成，其中大陆搭客占比约为九成。搭客购物以衣饰、珠宝、皮具、好意思妆等为主要类目，加总占购物总数六至七成，咱们以为其中挥霍占较大比例。连年来，随汇率变动、大陆税率退换、挥霍品牌方退换供货渠说念并限定差价等变化，以大陆搭客为主体的搭客购买在香港社零中占比显耀下降，2025年占比降至13.6%。其中，咱们连合欧睿扣问的香港挥霍销售额数据疏漏揣测，在2024-25年，以大陆阔绰者为主的搭客购买占香港挥霍销售额比例相较2018年的1/3~1/2显着下降。

　　► 香港土产货线上分流：天然证据香港政府统计处数据，香港零卖业网上销售价值2020-24年年化复合增长11.4%，疫情后占社零总数比例融会在8%-10%水平，但这一统计中可能忽略了跨境积存销售以及C2C销售等成分。证据欧睿扣问数据，2023年香港全体线上零卖额达848亿港元（对比统计处数据为325亿港元），与2018年比较年化复合增速17.8%，30%为跨境线上销售。

　　图表28：2011-2025年搭客在港购物情况

　　贵府开端：香港旅业网，中金公司商量部   

　　图表29：2015-2025年大陆搭客在港购物情况

　　贵府开端：香港旅业网，中金公司商量部

　　图表30：大陆个东说念主挥霍零卖额及浸透率

　　贵府开端：欧睿国际，FactSet，中金公司商量部

　　图表31：香港个东说念主挥霍零卖额及浸透率

　　贵府开端：欧睿国际，FactSet，中金公司商量部

　　► 港东说念主境外阔绰分流：证据统计处数据，疫情后港东说念主境外阔绰比例在2023-24年快速设置回疫情前9%的稳态水平，尤其是连年来北上阔绰热度兴起、分流土产货阔绰。证据益普索调研叙述，45%的18-64岁香港住户每月至少赶赴大湾区一次、东说念主均每月北前次数1.3次；被调研住户前次大湾区之行东说念主均阔绰1696港元，其中45%住户未过夜、东说念主均阔绰1049港元，55%住户过夜、东说念主均阔绰2763港元。咱们揣测港东说念主北上阔绰或占香港住户境表里阔绰总数（含处事、餐饮等阔绰）的3%-5%。

　　斟酌：安静回暖迹象初现，结构性和气复苏有望延续

　　2025年以来，随金融及经济复苏、以及访港搭客数目增长且总阔绰企稳微升，香港社会零卖总数同比跌幅从容收窄、并自5月起增速转正，核心区全体零卖物业房钱及重心名目发扬积极。但另一方面，大陆互联网平台公司握续发力攫取香港商场、重叠港东说念主北上增长趋势虽   相对放松但仍有一定影响，香港全体零卖物业房钱延续同比下行趋势。

　　斟酌2026年，抽象考量经济及金融商场环境、旅游业发展、线上平台企业行动等各种影响成分，咱们以为香港零卖物业将延续结构性和气复苏趋势，面向高端商场和到港搭客的核心区域及重心名目有望已毕和气增长，而定位大众商场的社区型或非核心区域零卖物业或仍存一定压力。

　　图表32：2024-2025年各月香港社零

　　注：2025年12月为临时数字   

　　贵府开端：香港政府统计处，中金公司商量部  

　　图表33：2017-2025年访港游来宾数

　　贵府开端：香港旅业网，中金公司商量部

　　图表34：2017-2025年访港游来宾均阔绰

　　贵府开端：香港旅业网，中金公司商量部   

　　图表35：2017-2025年访港搭客总阔绰

　　贵府开端：香港旅业网，中金公司商量部

　　重心港房基本面及估值分析

　　港房基本面情况一览

　　香港地产商总述

　　咱们系统梳理10余家市值范围较大的主流港资房企数据，发现各家企业资格数十载发展，其业务结构与规画地域散播均有一定相反，但仍不错大要区别红两类，即以握有规画业务为主和以地产征战为主。

　　图表36：2024年重心港房营收与规画利润的结构拆解

　　贵府开端：公司公告，中金公司商量部

　　图表37：重心港房2016-2024年香港私邸征战业务营收占比

　　贵府开端：公司公告，中金公司商量部

　　图表38：重心港房2016-2024年香港私邸征战业务规画利润占比

　　贵府开端：公司公告，中金公司商量部

　　[1]https：//www.devb.gov.hk/sc/sdev/press/index_id_14080.html

　　[2]https：//www.policyaddress.gov.hk/2025/public/pdf/policy/policy-full_tc.pdf

　　Source

　　著作开端

　　本文摘自：2026年3月8日依然发布的《怎么看香港不动产后市与港房投资契机？》

　　宋志达 分析员 SAC 执证编号：S0080524070010

　　王翼羽 分析员 SAC 执证编号：S0080521050007； SFC CE Ref：BOR985

　　刘慧婷 分析员 SAC 执证编号：S0080523080002

　　程坚 分析员 SAC 执证编号：S0080522080011； SFC CE Ref：BSB850

　　李晓豪 分析员 SAC 执证编号：S0080525080004

　　孙元祺 分析员 SAC 执证编号：S0080521050008； SFC CE Ref：BOW951

　　谭钦元 分析员 SAC 执证编号：S0080524020010； SFC CE Ref：BXE162

　　Legal Disclaimer

　　法律声明

　　特别辅导

　　本公众号不是中国国际金融股份有限公司（下称“中金公司”）商量叙述的发布平台。本公众号仅仅转发中金公司已发布商量叙述的部分不雅点，订阅者若使用本公众号所载贵府，有可能会因缺少对完好意思叙述的了解或缺少关联的解读而对贵府中的关节假定、评级、主义价等内容产生相接上的歧义。订阅者如使用本贵府，须寻求专科投资照拂人的引导及解读。

　　本公众号所载信息、意见不组成所述证券或金融用具买卖的出价或征价，评级、主义价、估值、盈利预测等分析判断亦不组成对具体证券或金融用具在具体价位、具体时点、具体商场发扬的投资提倡。该等信息、意见在职何时候均不组成对任何东说念主的具有针对性的、引导具体投资的操作意见，订阅者应当对本公众号中的信息和意见进行评估，证据本人情况自主作念出投资方案并自行承担投资风险。

　　中金公司对本公众号所载贵府的准确性、可靠性、时效性及完好意思性不作任何昭示或默示的保证。对依据或者使用本公众号所载贵府所形成的任何效果，中金公司及/或其关联东说念主员均不承担任何花样的使命。

　　本公众号仅面向中金公司中国内地客户，任何不适现时述条目的订阅者，敬请订阅前自行评估接纳订阅内容的顺应性。订阅本公众号不组成任何条约或高兴的基础，中金公司不因任何单纯订阅本公众号的行动而将订阅东说念主视为中金公司的客户。

　

新浪声明：此音信系转载改过浪结合媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之主义，并不料味着赞同其不雅点或说明其描写。著作内容仅供参考，不组成投资提倡。投资者据此操作，风险自担。 海量资讯、精确解读，尽在新浪财经APP

使命裁剪：石秀珍 SF183

• 怎么
• 厚实
• 香港
• 中金
• 不动产